A lei entrará em vigor 45 dias após sua publicação, ou seja, em 23 de janeiro de 2010. Mas, sua aplicação não está diretamente relacionada com sua vigência. A nova Lei do Inquilinato é qualificada como híbrida, já que possui disposições de direito material (referentes ao contrato em si) e de direito processual (relacionadas com os procedimentos judiciais).

As disposições de direito processual aplicam-se imediatamente. Ou seja, os novos procedimentos instituídos aplicam-se assim que a lei entrar em vigência, mesmo para processos judiciais já em curso. As disposições de direito material aplicam-se aos novos contratos (firmados após a vigência da nova lei) e àqueles que sofrerem renovação (automática ou não) no mesmo período.

Destaque merece a nova redação do artigo 39 (disposição de direito material). Determina que a garantia contratual (caução, fiança etc.) se estende até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo se o contrato por prazo determinado se tornar por prazo indeterminado. No entanto, esta determinação admite que o contrato preveja situação diversa.

Há de se salientar que, caso a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, o fiador tem a faculdade de se desonerar da sua responsabilidade, desde que notifique o locador de sua intenção, ficando obrigado pelos efeitos da fiança por 120 dias após a notificação ao locador. Nessa hipótese, o locador poderá notificar o locatário a apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

As mudanças mais significativas referem-se aos procedimentos judiciais (disposições de direito processual). Existem novas hipóteses para concessão de liminar em ações de despejo, nas quais o locatário possui apenas 15 dias para desocupação (artigo 59, § 1º, incisos VI a IX). São elas:

- O término do prazo para que o locatário apresente nova garantia, em caso de desoneração do fiador;
- Necessidade de realização de obras determinadas pelo poder público. Neste aspecto, a redação final da lei deixou de prever o direito de indenização do locatário se as obras não forem realizadas, apesar de ser este o fundamento do despejo;
- Término do prazo da locação comercial, se o despejo for proposto em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
- Falta de pagamento dos aluguéis e acessórios se o contrato estiver desprovido de garantia. Nessa hipótese, o locatário pode evitar a desocupação se dentro de 15 dias efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

Ainda, para o caso de despejo por falta de pagamento, a lei estabeleceu procedimentos mais céleres e prazos mais curtos, permitindo-se, em muitos casos, que a intimação feita na pessoa do advogado tenha plena validade, sendo desnecessária a intimação pessoal.

A emenda (purgação) da mora somente será permitida uma única vez em 24 meses, sendo que na lei anterior era permitida duas vezes no período de 12 meses.

Também houve alterações nos procedimentos das ações revisionais, nas quais se pleiteia a alteração do valor do aluguel. Pela nova redação da lei, o juiz poderá fixar aluguel provisório no limite entre 80% do valor do aluguel e 80% do valor pedido pelo locador.

Ainda destacamos as alterações nos procedimentos das ações renovatórias, que são aquelas nas quais o locatário comercial pleiteia o direito de continuar no imóvel, com base na proteção legal a seu ponto comercial.

Pela nova sistemática, o comerciante deve demonstrar a idoneidade do fiador ainda que esse fiador seja o mesmo desde o início da relação contratual. Não sendo renovada a locação, o locatário comerciante terá o prazo de apenas 30 dias para desocupar o imóvel, se assim o requerer o locador. Na lei anterior, o prazo era de 6 meses do trânsito em julgado.

A lei é objeto de várias críticas, sob o argumento de que beneficia os proprietários de imóveis, na medida em que aumenta as hipóteses de retomada de imóvel e diminui os prazos para a desocupação. Por outro lado, prejudica os locatários comerciais que tiveram a proteção a seu ponto comercial reduzida em prol do direito de propriedade dos locadores.

Para evitar esse prejuízo, os locatários comerciais devem dar mais atenção aos termos do contrato, buscando, em conformidade com as alterações da legislação, assegurar meios de proteção.

Os contratantes, por exemplo, podem estipular no contrato o direito ao ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que o locatário tiver com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se o locador não der o destino alegado, ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar, apesar da lei não prever este tipo de indenização. Recomenda-se, então, que os locadores e locatários revejam seus contratos de locação e os adaptem o quanto antes à nova lei e aos interesses comuns das partes.